【不動産投資を徹底解説】投資案件として今の不動産投資はハイリスク？ローリスク？
白坂です、
投資というのは、そもそも「資金を投じる」ということです。
なので、お金の使い道に関しては全てが投資です。たとえば銀行に預金するというのも、銀行の預金口座に資金を投じているわけですから投資です。
経済の原則中の原則は【リスク＝リターン】です。
なので、銀行預金というのは【超ローリスク＝超ローリターン】です。
その預金先の銀行が存続している限り安全です。しかも預金１,０００万円までの預金は国からも保護されています。なので、今、銀行預金している１,０００万円は、ほぼ・ほぼ１年後も１,０００万円あります。リスクという【不確実性】が限りなくゼロなので、得られるリターンである金利もほぼゼロだという投資案件です。
あとは、
「どれくらいのリスク（不確実性）を取って、どれくらいのリターン（収益）を得たいか？」という判断になります。一般的には、
・債券
・不動産
・株式
という３つが大きな投資検討先となります。
不動産というのは、
・債券よりはハイリスク＝ハイリターンの投資案件であり、
・株式よりはローリスク＝ローリターンの投資案件です。
リスクを危険性であると誤訳してしまうと、不動産投資は何千万円とか億というお金を投じる行為なので「株式投資よりもハイリスクなのでは？」と勘違いされがちですが、リスクとは危険性のことではありません。不確実性です。
株式というのは、極論、電子上のデータです。
企業の価値を表している数字です。だから、企業が倒産してしまうと株式の価値は極論でゼロということもあり得ます。
ところが、
不動産は電子上のデータではありません。土地という実体があります。土地であれば何らか使うことができます。不動産には実体がありますので不動産の価値がゼロにはなりません。
・株式はゼロになり得る分、ハイリスク。よって企業の業績次第ではハイリターンもあり得る。
・不動産はゼロにはならない分、ローリスク。よって１年・２年単位では急には価値が変わらないのでローリターン。
家賃収入から管理経費を引いた実質の収益として５%というのが１つの現実的な物差しになっています。
１千万円を投資して１年後にプラス５０万円。１億円を投資して１年後にプラス５００万円。それが不動産投資で期待できる実質的な収益だと言えます。
そこで、
１つのニュース、、、
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＞「地銀、不動産融資依存なお
地方銀行によるアパートなど投資用不動産向けの融資が拡大している。日本経済新聞が全国の地銀103行に実施した調査で、融資残高が1年前に比べ増えた地銀は59行と6割近くに上った。スルガ銀行の不祥事を受けて地銀の多くが不動産融資の拡大には慎重姿勢を強めるが、厳しい経営環境の中、収益のあがりやすい不動産融資に頼る構図が浮き彫りになった。」
（『日本経済新聞』より一部引用）
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地方銀行の「建前」と「本音」、、、
・論理的には、不祥事があったので不動産には慎重でありたい
↓
・現実的には、経営環境が厳しいので何かに融資する必要がある
↓
・なので、依然として地方銀行は不動産に対しては融資をむしろ増やしている
逆の投資家の立場からすれば、
不動産投資は地方銀行から融資を受けやすいので依然として投資を実行しやすい、ということです。
ただ、、、
経済学的には、不動産投資というのは株式投資に比べて『ローリスク＝ローリターン』の案件のはずですが、本当に「ローリスクなのか？」ということは慎重に考える必要があります。
過去２０世紀の日本には「土地神話」がありました。
・日本の総人口は増加し続けている
・日本の過去数千年間、日本の土地は一貫して上昇し続けている
・だから不動産投資は、会社員が経済的自由を実現しやすい『ローリスク＝【ハイ】リターン』の案件だった。
「なぜ不動産はローリスクだったのか？」
土地神話があったから。今、投資した不動産の価値は上がるとみんなが思っていたから。
人々の認識として不確実性が小さかったから。
「なぜ不動産はハイリターンだったのか？」
自己資金だけでは大きな収益は得られなかったとしても、不動産には担保価値があったので銀行から融資を受けやすい。自己資金に加えて銀行からの融資を加えられるという「てこの原理」が働くので、小さな自己資金の割には大きなリターンを得ることができた。
では、
バブル崩壊後の不動産投資というのはどうなのでしょうか？
・経済学の原則どおりに『ローリスク＝ローリターン』の投資案件なのでしょうか？
・過去２０世紀のように『ローリスク＝ハイリターン』の投資案件なのでしょうか？
もしかしたら、
「【ハイ】リスク＝ローリターンの案件なのではないか？」
なぜ、「今の不動産投資はハイリスクの投資案件なのか？」
日本の総人口が減少しているから。日本全国の空き家は増え続けていくから。その前提の中で、、、
・空室リスク
・家賃滞納リスク
・地震リスク
・台風リスク
・火災リスク
・物件修繕リスク
何より、
・相対取引リスク
つまり、
いざ「売りたいという時にすぐに売れない」というリスクです。
仮に１億円で売りたいと思っても、その不動産を「１億円で買いたい」という人が現れてくれない限り、実際は売れません。これが債券や株式と決定的に違うところです。株式は、売れます。ネットで。クリック１つで。少なくても１億円分くらいの株式であれば売りたい時に売れます。なぜなら、相対取引ではなく市場での取引だからです。
それだけ多くのリスクがあるにも関わらず、期待収益が５%というのは、抱えるリスクに対して、「あまりにリターンが少ないのでは？」と思われます。繰り返しになりますが、日本の総人口が減少していく中で、「この不動産の価格は１０年、２０年、、、で上がる」といｃ
「過去２０世紀」と「新しい２１世紀」では、不動産投資に対する思考を１８０度で変えていく必要があると思っています。
貴重な時間にて文章をお読みくださり感謝しています。
ありがとうございます。
それでは、また。
白坂慎太郎
不動産投資とは わかりやすく
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